Most ingatlan bumm van, vagy nincs?

Kötetlen beszélgetés két ingatlan guruval Sándor Viktóriával és Osadcow Gergővel akik megígérték nem beszélnek mellé.

Engedjék meg, hogy mindjárt a közepébe vágjak! Mit tekint az ingatlan szakma a teljes mélypontnak? Mikor voltak a lakásingatlan árak Önök szerint a mélyponton?

Sándor Viktória: A kérdés történelmi távlatból már jobban megítélhető. A 2008ban kezdődő válság idején a hirtelen visszaesett kereslet miatt a lakásárak csökkenni kezdtek. Ez a tendencia folytatódott azzal, hogy az építőipar is elveszitette a lendületét, a hitelfelvételi hajlandóság is egyre csökkent, a hitelezés lelassult. Ebben a környezetben 2008tól az ágazat mélyrepülésbe kezdett. Egyes elemzések szerint ez kb 2012 végén 2013 elején volt a mélyponton. 2013ban már a kamatok elég alacsonyak voltak és csökkenő tendenciájuk egy trendfordulót hozott. A befektetők ekkor kezdtek el a lakáspiac felé fordulni, ami 2014ben már érezhető volt az iparágban. Hangsúlyozni szeretném azonban, hogy a válság, nem minden kategóriára hatott azonos mértékben. 

Osadcow Gergő: Viszonylagos mélypontnak tekintjük azt, amikor a lakóingatlan piac tetszhalott állapotba kerül. Részvénypiaci analógiával élve, kicsi az ingatlanpiac volatilitása: azt pusztán az élethelyzetekből adódó tranzakciók (házasság, születés, válás, halál) tartják mozgásban, az új lakások iránti kereslet visszafogott, és a családi ház építések is elmaradnak. Legutoljára 2012-2014 között tapasztalhattuk meg ezt a mélypontot, amely elsősorban a gazdaságba és a konjunktúrába vetett hit hiányát mutatta: az emberek megszabadulnak a felesleges javaiktól (pl. nyaralók), és tartalékot képeznek ahelyett, hogy beruháztak, vagy elkötelezték volna magukat hosszú távra akár gyerekvállalással, akár bankhitel formájában.

Ahhoz a ponthoz képest – persze tudjuk nagy szórással – hol tartanak ma az ingatlan árak és mi várható egy éven belül? 

S.V.:Sajnos csak kevés ember dicsekedhet azzal, hogy látnoki képességei mindig visszaigazolhatóak. A mi területünkön pedig ez igazi kincset érne. Nem szabad figyelmen kívül hagyni azt a tényt, hogy a gazdaság egyik legérzékenyebb területéről beszélünk. Egy politikai megfontolásból hozott döntés, egy rosszul elsült beruházás, egy kamatemelés, a tözsdei mozgások, de akár egy az ágazat kapcsán kedvező vagy kedvezőtlen külföldi hír , mind- mind befolyásolják az árakat. Ugyanis ezen a piacon is számolni kell a befektetőkkel. Az ő “étvágyuk” nagymértékben “felelős” azért, hogy az ingatlanárak az elmúlt két évben szárnyra kaptak. Azok ugyanis, akik korábban más befektetési területeken kamatoztatták pénzüket, a kamatok csökkenése miatt megtalálták az ingatlanpiacot. Ez pedig a lakást valóban lakhatási célból kereső polgároknak jelen esetben nem túl kedvező. Az árak a 2013as piaci árakhoz képest némely kategóriában – jellemzően a paneleknél- 50-70%al emelkedtek. 

O.G.: Minden túlzás nélkül mondom, hogy az újépítésű lakások árszintje elérte a 2009-es (válság előtti) évét. E téren a kínálat kettészakadt: a 10+10-es (kiemelt) CSOK-ra épült lakóingatlanok árszintje nem egész egy éven belül - változatlan műszaki tartalom mellett – közel 20%-kal felszökött, az újépítésű társasházi lakások árai - a meghirdetett 5%-os ÁFA ellenére - átlag 5-7%-kal emelkedtek. A használt ingatlanokra már csak árnyaltabban igaz a kereslet növekedése: továbbra is sláger a XI-XIII. és a XIV. kerület, illetve a kis alapterületű lakások szinte bárhol. A vevők elsősorban befektetési céllal érkeznek: részben vesznek-felújítanak-eladnak a budapesti magánbefektetők (gyakran nepperek segítségével), részben Airbnb-re (rövid idejű bérbeadásra, hostel céljára) keresik a lakásokat – ez ma a sláger, egy év alatt 70%-kal (4800-ról 8100-ra) növekedett a honi szállásmegosztó házigazdák száma.
A piaci automatizmusok mindig egyensúlyt teremtenek: ha valamire nagyobb a kereslet, mint a kínálat, annak az ára egy (vagy több) árszintet ugrik, vagy a fejlesztők elkezdik ezeket az igényeket kiszolgálni, és ilyen lakásokat építenek. Ha túlkínálat keletkezik, akkor az árleszorító hatású, illetve a fejlesztői kedv is alábbhagy. Egy éven belül még mindig növekedésre lehet számítani, de már jóval kisebb dinamikával, bár ez nagyban függ a kormány monetáris politikájától és az egyéb nem várt piaci beavatkozásoktól is.

Alig volt család, amelyik a karácsonyfa alatt ne álmodozott volna a saját, vagy a gyermekei lakásvásárlásáról. Jól volt időzítve a CSOK. Mit tud most erről az ingatlan szakma, tömegeket érint a lehetőség és rendkívüli ingatlan lázat hoz, vagy nem szól bele a fő folyamatokba?

S.V.: Ahogy mindig is voltak mindig is lesznek családokat ösztönző, szociálpolitikai eszközök. Az idő az, ami eldönti majd hogy ez valóban milyen hatással volt a piacra. Jelenleg túl “fiatal” még a rendszer ahhoz, hogy konkrét adatokkal szolgáljunk. Azt biztosan mondhatom, hogy az online media, hirdetési portálok is felkészültek a CSOK képes ingatlanok népszerűsítésére, kiemelésére. Sokan keresik is, de nem tudják igazából, hogy mit is vállalnak. A magam részéről a preciz tájékoztatást tartanám fontosnak. Magunk is képezzük a kollegákat arra, hogy tudjanak legalább elvi szinten beszélni a CSOKról és ne csak egy újabb divathullámként híresüljön el.

O.G.: A kormány intervenciója az építőipari ágazatban a 10+10 milliós CSOK és az 5%-os ÁFA révén véleményem szerint nem fenntartható. Nem az otthonteremtés a valódi célja, hanem egy nitro löket az ingatlan iparág gépezetébe: relatíve gyors megoldás a szakképzetlen munkaerő felszívására, és a kialakult demográfiai problémákra. Amúgy az érintett alvállalkozói láncon keresztüli GDP-re gyakorolt multiplikátor hatás, és a pénzfolyamok transzparenciája révén befolyó ÁFA miatt pusztán a kormány kiszámítható befektetéséről beszélünk. Szakmailag nem látjuk a garanciáit annak, hogy hosszú távú megoldást kínálna a lakásproblémára. Nem úgy, mint a beharangozott, szakmailag jól kidolgozott, de - megmagyarázhatatlan okokból - még mindig fiók mélyén heverő állami bérlakás program. Talán erre nagyobb szüksége lenne a lakosságnak, mint az „ingyen pénzre”, ami csak torzulásokat okoz az újingatlanok piacán, és amúgy is csak azok húzzák a hasznát, akik nem kifejezetten szorulnának rá.

Itt van az újszülött NOK is. Az ellenzék bíérálja, azzal, hogy pilótajáték, nincs mögötte garancia. Hagyjuk most a politikát! Mit mond az ingatlanos, hogyan reagált a piac, hogyan mozdultak az emberek?

S.V.: Itt picit ki szeretnék lépni a szerepemből. Nekem egyszerűen az 50es évek Békekölcsön Nyereménysorsolása jut eszembe. Egyszer lehet hogy nyer a polgár, csak nem éppen ott és azt amit kíván. A lakásigény nem a “MAJD” kérdése. Tervezni kell, “szerencsejátékra” pedig ezt nem lehet.

O.G.: Szakmailag még nem látható át az üzleti modell logikája. Nem tudni, hogy annak, aki most befizet, hol és milyen lakást fognak „kiutalni”, milyen támogatást fog élvezni ez a megtakarítás, vagy például át lehet-e ruházni? Sok még a nyitott kérdés, de egy biztos: a kormány megelégelte azt, hogy a jelenlegi lakástakarék-pénztári rendszert évi 50mrd forinttal támogatja, ugyanakkor nem épül annyi új lakás, amennyi elvárható lenne (ti. lakáskorszerűsítésre, használt lakás vásárlásra is fordítható a megtakarítás). Az újabb állami monopóliummal – mint szolgáltatóval – szemben sokaknak van fenntartása, figyelembe véve azt az apróbetűs részt, miszerint ezt a management tevékenységet kiszervezheti az állam. Ez kétségkívül újabb visszaélésekre adhat alkalmat. Mások nem bíznak a befizetők megtakarításainak megfelelő állami felhasználásában. Szkepticizmus és kivárás jellemzi a piacot e tekintetben.

Van az Önök területének egy nagyon neuralgikus pontja. Tudomásom szerint azt szorgalmazzák, hogy a vevők – „biztonsági okokból” ne közvetlenül az ingatlan fejlesztővel, hanem Önökkel szerződjenek.
Mindenki fél, hogy becsapják és a megtakarított pénzét egy félkész házban látja évekig. Megértjük. Önök mire képesek, hogy ezt megakadályozzák?

S.V: Megakadályozni olyat, amit tudatosan készülnek elkövetni valaki ellen nagyon nehéz. A pénzpiaci viszonyokból adódó bizonytalanságok kockázatát bizonyos mértékig a vevőknek is viselni kell, hiszen ők lényegesen olcsoban vásárolnak tervrajzról, mint amikor már elkészült a ház. Én inkább a proaktivitásra helyezném a hangsúlyt. Az ingatlanpiacon a hírnév igen törékeny. Megszerezni sem egyszerű. De ha egyszer valaki leteszi a névjegyét valahol és hosszú évek tapasztalatai mutatják a minőséget, a megbízhatóságot, a pénzügyi stabilitást és nem utolsó sorban az ügyfélelégedettséget, annak híre megy. Az ingatlanközvetítőkhöz ezek az információk előbb jutnak el, mint az ügyfélhez, akinek az a feladata, hogy az információból tudást generáljon és azt az ügyfelek felé továbbitsa. Leegyszerűsítve a mondandómat: A vásárlók felé mi a piacismeretünket tudjuk garantálni. A jó ingatlan szakember birtokában van olyan tényeknek, amit a beruházónak nem biztos hogy érdeke elmondani a vevőknek. Ismeri a helyi ingatlanok forgási sebességét, a trendeket, a befeketetői hátteret,a beruházásokhoz kapcsolódó esetleges “pletykákat”és ezen ismeretek birtokában tudja megóvni ügyfelét a meggondolatlan lépésektől. Összességében elmondható, hogy a szakmáját tudatosan képviselő, magát folyamatosan képző ingatlanközvetítő szakember időt, energiát és elsősorban pénzt tud spórólni szakértelmével a piacra CSAK ideiglenesen ellátogató ügyfelének.

O.G: A zömében laikus ügyfeleinket három fő területen fenyegeti veszély újépítésű ingatlan vásárlása / építése kapcsán: a finanszírozás biztosítása, és annak összehangolása az építkezés ütemével nem mindig zökkenőmentes. A szerződéses feltételek sokszor nyakatekertek, nem egyértelműek, ezért félreértésekre ad abszurdum jogvitákra adhatnak alkalmat – mely szövegezés gyakran nem a „véletlen műve”. A beépített agyagok, és a szakipari munka minősége eltérhet az előírásoktól, vagy nem a megállapodás szerint halad az építkezés. Csak néhány szempont a sokból, amely mellett az ellenőrzött, és felügyelet alatt működő ingatlan tanácsadók nem mennek el. Képletesen szólva: tudják, hol vannak a banánhéjak eldobálva, és előrelátóan felhívhatják ügyfeleik figyelmét a veszélyekre. Ezzel pedig kártól / veszteségtől óvhatják meg a megbízóikat, és számukra időt / pénzt takaríthatnak meg.