A budapesti agglomeráció valós ingatlanpiaci helyzete – 1. rész

A KSH 2015 első negyedéves számai alapján a portfolio.hu arra a következtetésre jutott, hogy az országos trend ellenére – miszerint csaknem mindenhol emelkedik az ignatlanok ára, és a lakáspiaci tranzakciók száma – a budapesti agglomerációban és a Pest megyei településeken ezek a mutatók jóval elmaradnak az országos átlagtól, illetve a 2008-as adatoktól. A MIOSZ-nál úgy gondoltuk, hogy érdemes a száraz számok mögé is nézni, ezért megkerestük azokat a MIOSZ-os tagirodákat, akik a környéken tevékenykednek, hogy elmondják ők miként látják a helyzetet. A témával fogalalkozó első cikkünkben Vágner Adriennek (MAX Ingatlan – tevékenységi terület: Budaörs, Biatorbágy, Diósd, Törökbálint, Érd, Budakeszi, budai kerületek) és Magyarné Jarcsó Editnek (Lakáscentrum – tevékenységi terület: Budaörs, Törökbálint, Páty, Telki, Zsámbék, Budakeszi, Diósd és Érd) tettük fel kérdéseinket.

Az Ön tapasztalatai szerint – összevetve a Portfolio következtetéseivel – mi a helyzet most az irodája tevékenységi területén?

[Adrienn közepes] Vágner Adrienn (MAX Ingatlan): Ha arra irányul a kérdés, hogy szenved-e az agglomeráció, akkor azt mondom; igen! Lakáshiányban!

15 éve figyeljük Budaörs ingatlanpiacának alakulását. Évről évre többen keresnek meg bennünket ingatlanvásárlással kapcsolatban. Az ügyfelek a település földrajzi elhelyezkedése, vagy a Budapesthez közeli kisvárosi légkör, vagy az itteni munkahely miatt részestik előnyben Budaörsöt. Sok nagyszülő költözik ide, mert gyerekeik-unokáik már itt élnek és nyűg az utazás Budapestről. Rengeteg céget is vonz az irodaházak, ipartelepek kínálata, fekvése.

Ügyfelelink legnagyobb része 25-45 év közötti, akik első lakásukat keresik, családbővülés miatt inkább családi házba költöznének vagy építkeznének.

Az utóbbi egy évben a lakásvásárlások száma nagy százalékkal emelekedett a megelőző egy évhez képest. A panellakások legtöbbször a meghirdetésük napján elkelnek. Ennek oka egyrészt a megújult, felújított, parkokkal körülvett lakótelepek, kedvező rezsikölségek, másrészt a pénzügyi szektor botrányai. Nagyon sokan inkább érzik biztonságban pénzüket egy ingatlanba fektetve, mely bérleményként sokkal nagyobb jövedelmet biztosít, mint a banki kamatok. Ráadásul a bérleti díjak is kúsznak felfelé! A kereslet növekedése miatt a panellakások ára is megugrott. A tipikus 51nm-es 2 szobás vagy 1+2fél szobás lakások másfél-két éve még 9-12MFt között mozogtak, ma már nem ritka a 17M forintos vételár sem. Sőt, a 63nm körüli vagy nagyobb panellakások 20M Ft felett találnak új tulajdonosra. Az utóbbi hónapokban olyan mennyiségű panellakás kelt el, hogy mára alig maradt ilyen jellegű lakás a piacon.

Talán a tégla építésű lakások piacán mutatkozik némi visszaesés. Azonban ennek nem az az oka, hogy nincs irántuk kereslet. Ellenkezőleg! Sokan vásárolnának új építésű garzonlakást, nappali + 2 szobás vagy nappali +3 szobás lakást, azonban Budaörsön jóformán elfogytak a társasházak építésésre alkalmas telkek, illetve a szigorított helyi építési szabályzat sem teszi már lehetővé azt, hogy bárhol kettőnél több lakóegység épüljön meg. Ezen ok miatt ikerház is kevesebb épül, pedig sokan vásárolnák. A használt téglaépítésű ingatlanokban pedig kicsi a mozgás. A kisebb lakások közül is sok befektetők tulajdonába került, akik nem eladják, hanem kiadják lakásaikat. A statisztikai számok mutathatnak visszaesést, de ne felejtsük el megvizsgálni a mögöttük álló okokat!

Az ingatlanjaikat eladók nagy része Budaörsön marad, csak a megváltozott családi körülmények miatt kisebb vagy nagyobb ingatlanra van szüksége, vagy az ország más részén kap állást, vagy elválnak. Csekély azon eladók száma, akik az ingatlanuk eladását Budapestre költözéssel indokolják.

[Magyarné Jarcsó Edit] Magyarné Jarcsó Edit (Lakáscentrum): Irodánk 2008 óta működik Budaörs területén. (Én magam 1997 óta élek Budaörsön, elég jól ismerem a környéket, és az itteni piaci viszonyokat)

Működési területünk elsősorban Budaörsre (az összes ingatlanállományunk kb. 70 %-át budaörsi ingatlanok teszik ki), illetve a Buda környéki agglomerációra terjed ki. Értem ezalatt Törökbálint, Páty, Telki, Zsámbék, Budakeszi, Diósd és Érd térségét.

Tekintettel arra, hogy Budaörsöt, mint “Budapest nyugati kapuját” is szokták emlegetni,-kiemelt területként- én a Portfolio.hu cikkben leírt “szenved az agglomeráció” cikkben leirtakat nem tapasztalom a magam területén. Kétségtelen tény, hogy 2008-2013 között ezen a területen is igen jelentős visszaeseés következett be az eladások területén, de 2014 eleje óta igen élénk az érdeklődés a területen található ingatlanok tekintetében. Ez részben a terület kiemelkedő infrastrukturájának, a fővároshoz való közelségének, valamint természeti szépségének köszönhető. Igaz ugyan, hogy a környékbeli településekhez viszonyitva Budaörs elég drágának bizonyul, itt azonban nem jelentős a fővárosba visszaköltözni vágyók száma.

A környék jó része elsősorban családi házas övezet. Mig a tavalyi évben inkább a 40 MFt-os családi házakra nőtt meg az érdeklődés, az idei évben nem ritka az 50-60 MFt-os házak iránti érdeklődés, illetve a konkrét ügyletkötés sem. A környék nagy értékű ingatlanokban sem szenved hiányt. Bár a 100-150M Ft-os értékű ingatlanok kereslete még nem indult meg, szerintem ez azonban csak idő kérdése.

Amit budaörsi viszonylatban kiemelnék, hogy az igen kedvelt budaörsi lakótelepen az átlagos 50-53 nm-es, 2 szobás lakások árai 2014.jan-febr-ban még 11-11,5 MFt-os áron keltek el, addig ma ugyanezt a kategóriát 15 M Ft-os ár alatt nem lehet megvásárolni, ami ugye nem a “szenvedésre” utal. Igaz ugyan, hogy itt a lakótelepi lakások szinte 100 %-ban részt vettek a panelprogramban, – fűtéskorszerűsítés, tető és oldalfalszigetelés, és nyilászáró csere megtörtént -, ráadásul a tulajdonosokat a költségek 1/3-a terhelte, ami nem jellemző országos viszonylatban.

Amire nagyon nagy igény lenne helyi viszonylatban az a társasházi lakások lakóparki szinten történő építése, erre azonban nem nagyon akad vállalkozó, pedig a jelenlegi kb. 400 ezer Ft-os nm árak jó megtérülést jelenthetnének.

Akad pár vállalkozó Budaörsön, ők azonban 1-2 projektet – elsősorban ikerházi lakásokat – építenek 45-50 MFt-os áron, amik gyorsan gazdára is találnak.

Ami nagyon nagy problémát okoz jelenleg, az az albérleti piac. Gyakorlatilag a tulajdonosok az ingatlanirodáknak nem adják ki megbízásba ingatlanjaikat, hiszen maguk is 1 perc alatt bérbe tudják adni. Az más kérdés, hogy milyen biztosítékokat tudnak a bérleti szerződésekbe belevenni, és később nem bánják-e meg, hogy szakértő bevonása nélkül adták bérbe ingatlanjaikat?!

Sajnos ismét megjelentek a piacon a “címlistát kiadó cégek”, akik 6-8000 Ft-ért 5-6 címet adnak a bérlőknek, melyek valóságtartalma igen csekély, ugyanis mire a bérlők felhívják telefonon az adott tulajdonosokat, már rég nem aktuális a bérlemény, ami meg esetleg még bérelhető, annak a minősége olyan, amibe jó érzésű ember nemigen költözik be. Magam is jártam úgy, hogy egy ilyen”cég” levadászta a hirdetésemet, és pénzért kínálta egy ügyfélnek. Amikor rosszallóan szóvátettem, hogy hogy tehet ilyet, még azzal mentegetőzött, hogy más ingatlanosok még örülnek is neki. Azt gondolom, hogy nagy mértékben hozzájárul az ingatlanos társadalom rossz megítéléséhez, hogy ilyen cégek egyáltalán a piacon lehetnek!

Milyen prognózist tudna nekünk adni a közeljövőre vonatkozóan?

  [MAX_iroda_javjó(2)] Vágner Adrienn (MAX Ingatlan): Úgy gondolom, hogy Budaörs még mindig az egyik legvonzóbb település Budapest agglomerációjában. Amennyiben Budaörsön ismét épülne nagy társasház (100 lakás minimum), fél éven belül az összes elkelne. Aki panellakását a nagy árnövekedés miatt el akarta adni, már megtette, így kevés van ebből a típusból a piacon. Viszont mivel kereslet még mindig van, az árak tartják magukat a csúcson. A nagy értékű (50MFt-on felüli) ingatlanok piaca már egy ideje lanyhább, ez így is marad még jó ideig. Építkezni sokan építkeznének, de nagyon nehéz jó adottságú telket találni és bizony egy 200nöl-es, széles telek 25Mft-nál kezdődik, ez továbbra is nehezíteni fogja az értékesítést ebben a szegmensben.

[LC-Budaörs névjegy 001] Magyarné Jarcsó Edit (Lakáscentrum): Mint ahogy említettem, a környéken az érdeklődés egyértelműen élénk, bizonyos szegmensekben (társasházi lakások, panellakások, ikerházak) hiányt is tapasztalunk. Remélhetőleg a családi otthonteremtési kedvezmény napi gyakorlatban történő felhasználhatóságával a jövőbeni értékesítések száma is nőni fog.

A két helyi szakértőnk elemzéséből kiderült, hogy a helyzet korántsem olyan siralmas. Az esetleges szegmensekben való visszaesések pedig ok-okozati összefüggések eredményei, amik a gazdasági helyzet változásával és az építkezési vállalkozók újbóli piacra való visszatérésével bármikor változhatnak. Ezeket a viszonyokat és a piaci történések aktuális alakulását viszont csak szakképzett ingatlanosok fogják tudni, úgyhogy itt egy újabb indok ami miatt óvva intenénk az ügyfeleket a kóklerekkel való üzleteléstől.

A budapesti agglomerációs helyzet feltárását legközelebb a dél- és észak pesti területekkel folytatjuk, illetve betekintést adunk a régóta prosperáló Győr-Moson-Sopron megyei régióról is.