Nap mint nap megkapjuk a kérdést, hogy meddig fognak emelkedni az ingatlanárak

Angela Merkel német kancellár múlt héten jelentette be, hogy a következő négy évben 6 milliárd eurót fordít majd a lakáspiaci kínálat növelésére, hogy ezzel enyhítse az egyre nagyobb méreteket öltő lakáshiányt. A tervek szerint 1,5 millió állami bérlakás fog épülni ebben az időszakban, emellett pedig adókedvezményekkel, illetve egyéb pénzügyi ösztönzőkkel is támogatnák a családokat az otthonteremtésben. Adódik a kérdés, hogy mi a helyzet hazánkban? Hogy áll a lakáspiac és mire lehet számítani a következő években? 

A nyugat-európai országok és fővárosaik ingatlanpiaci szempontból is jóval fejlettebb szinten állnak Magyarországhoz és Budapesthez képest. Németországban európai viszonylatban az egyik legkisebb a saját tulajdonú lakások aránya, mindössze a lakosság 52 százalékának van ingatlan a tulajdonában, 48 százalékuk bérlakásban él. Természetes, hogy ilyen aránynál a bérleti árak jelentős növekedése nagyobb fokú kormányzati figyelmet igényel, amely akár a Merkel-féle brutális bérlakásépítési programban is csúcsosodhat.

Magyarországon ehhez képest a lakosság 86 százaléka rendelkezik saját lakással és amíg a keresetek gyorsabb ütemeben nőnek, mint a lakásárak, nem igazán várható elmozdulás erről a szintről. Tény, hogy a lakosság lakáshoz való jutása nehezedett, azonban a reálkeresletek emelkedése és a hitelezési adatok is azt mutatják, hogy van még tartalék lakáscéljaink eléréséhez. Jelenleg a magyar lakáshitelállomány a GDP arányában alacsony, mindössze 8 százalék, amellyel az Európai Uniós lista végén helyezkedünk el. Az adósságfék-szabályok jelentette korlátok figyelembe vételével is bőven van még tér a háztartási szektor előtt a lakáshitelállományuk emelésére. A magyarok 16 százaléka fizet jelzáloghitelt a lakása után, az átlagos hitelnagyságot vizsgálva pedig a fedezeti terheltség sem jelentős. Az idei első negyedévben például a Duna House által közvetített átlagos hitelnagyság 13,5 millió forint volt a fővárosi és agglomerációs térségben, amely egy átlagosnak mondható 35 millió forintos budapesti ingatlantranzakció mindössze 38 százaléka.

Mit tehet a kormányzat?

A német és a magyar kormányzat is felismerte, hogy az ingatlanpiacra figyelni kell a lakásépítések ösztönzésével és az otthonteremtési lehetőségek támogatásával. Itthon az 5 százalékos kedvezményes újlakás-áfa kedvezően felpörgette az építőipart, így elkezdődött a lakásállomány megújulása, és modern, a kor elvárásainak megfelelő lakások jelentek meg a kínálatban. Ezt a lendületet nem szabad megtörni, így a lehető leghamarabb tisztázni kell a 2020 utáni lehetőségeket a piaci szereplőkkel. A projektek akár féléves- éves leállása és csúszása is komoly károkat és piaci lassulást vagy féket okozhat, amely következtében a piaci szereplők nem tudják majd biztosítani az új építésű lakások iránt jelentkező lakossági igényeket. Ezt később újra felpörgetni, irányba állítani csak még nagyobb piaci ösztönzőkkel lehet, amelyek komoly anyagi ráfordítást igényelhetnek kormányzati részről.

A vásárlói oldalt vizsgálva jelenleg több állami ösztönzőt is találunk, a lakástakarék után járó állami támogatás, a családi otthonteremtési kedvezmény, a támogatott hitelek és hitelelengedési lehetőség, valamint a lakáshitel-cafeteria is nagyban támogatja a lakosságot a lakáscéljaik elérésben. Ezek fenntartása és így például az első lakásvásárlók újbóli aktivizálása szintén fontos feladat.

Mi lesz az árakkal?

A régió legnagyobb ingatlanpiaci szereplőjeként nap mint nap megkapjuk a kérdést, hogy meddig fognak emelkedni az ingatlanárak, és ez a bizonytalan helyzet mit eredményezhet 2020 után? Az ingatlanpiaci ciklusokat az általános gazdasági folyamatokhoz hasonlóan 8-10 éves időtávlatban érdemes vizsgálni. Jelenleg egy erősen felfutó szakaszában vagyunk a ciklusnak, amely 2014 vége óta datálható. Ezt figyelembe véve még 4-6 évig kitarthat ez a folyamat a dinamika lassulása mellett. Rövidebb időtávon nézve már részleteiben érdemes vizsgálni a piacot. A jelenlegi erős új építésű hullám természetszerűleg húzta fel a használt lakás piacot is, azonban az 5 százalékos áfa esetleges eltörlése dupla hatással lehet mindkét oldalra. Egyrészt a fejlesztői oldal a nagyobb áfaterhek jelentős részét az ügyfelekre fogja hárítani, amely már egy árnövelő tényező, másrészt a projektek várható csökkenése miatt a szűkülő kínálat is tovább fog emelni az árakon. Az új építésű lakásokról lemaradó vagy az árakat már nem bíró fővárosi kereslet pedig a használt lakás piacon jelenhet meg hirtelen, így ott is felfelé tolva az árakat.

A bővülő tranzakciószámok, az élénk kereslet és az új építésű projektek erőteljes megjelenése a régóta várt helyes irányba terelte az ingatlanpiacot. Az árak emelkedése ellenére is mindenki számára szükségszerű e piaci folyamatok véghezvitele, hiszen a lakásállomány megújulása, a bérleti kultúra fejlődése és így társadalmi mobilitás erősítése is a modern gazdaság elengedhetetlen része.