Nem találsz megfizethető albérletet Budapesten? Ez csak a jéghegy csúcsa

Az elmúlt hónapokban Budapesten a belső kerületekben 40-60%-kal nőttek az albérletek bérleti díjai. Ez is jól jelzi, hogy a magyarországi lakásrendszer az elmúlt néhány évtizedben egy időzített bombává vált. Most éppen a tanévkezdés miatt több ezer egyetemista szembesült a lakáspiac anomáliáival, de ez csak a jéghegy csúcsa. Nem szabad elfelejteni, hogy számos strukturális probléma feszül a lakhatással kapcsolatos folyamatok mögött. Egy egységes, a mélyülő társadalmi egyenlőtlenségekből kiinduló lakáspolitikai koncepció megalkotása elengedhetetlen ahhoz, hogy ne mélyüljön tovább a lakhatási válság. 

Az elmúlt hónapokban nagyon hirtelen nőttek meg az albérletárak, és az ezzel kapcsolatos rengeteg sajtóhír elsősorban annak köszönhető, hogy ez az áremelkedés most már a belvárosban lakni akaró középosztály érdekeit is sérti. A különböző becslések szerint az elmúlt egy évben Budapest belvárosában 40-60%-kal, de országosan is 25%-kal nőttek az albérletárak, főleg a nagyobb egyetemi központoknak számító vidéki városokban. Számos riport szólaltatott meg kiszolgáltatott helyzetben lévő fiatalokat, akik a tanév kezdése előtt alig találtak maguknak megfizethető lakhatást. Az okok között számos tényezőt felsoroltak a megszólaltatott szakértők: az Airbnb árfelhajtó hatását a hazai piacon, a magánbérleti szektor rossz szabályozását és a „feketézést”, az elmúlt száz év legalacsonyabb éves lakásszaporulat-adatait, a fővárosra és egyes nagyobb vidéki városokra jellemző relatív munkaerő-piaci fellendülést, de ide sorolhatjuk a lakáshitel-piac szűkülését és a devizahitel válság miatt lakásukat elvesztők megjelenését a bérleti piacon.

Viszont ezeken az aktuális folyamatokon túl azt is fontos látni, hogy az albérleti piac jelenlegi túlfeszítettsége a magyar lakásszektor alapszerkezetének a következménye. Ez az alapszerkezet egy tulajdonláson alapuló, rendkívül alulszabályozott és állami támogatások helyett a háztartások eladósodásra építő szisztéma; az ebből fakadó elosztási igazságtalanságok - mint például a nyári drágulás az albérletek piacán - pedig a mély strukturális problémák aktuálisan felszínre törő következményei.

Vagyis a jelenlegi albérletár-emelkedést nem lehet a tágabb magyar lakáspiaci kontextus nélkül értelmezni. A magyar lakáspiac alapvetően a lakástulajdonláson alapul; a hivatalos statisztikák szerint a magyar háztartások több mint 90%-a saját maga által tulajdonolt lakásban él. Ez európai viszonylatban kiemelkedően magas arány az EU-28 hetven százalék körüli vagy az eurózóna 67 százalékos arányához képest; és bár hazai szemmel ez “természetesnek” tűnhet, a lakáspolitika-kutatók szemében már-már közhelyszerű, hogy a két harmadánál magasabb arányú tulajdoni lakásállomány megnehezíti a lakáspiac működését és a lakásszegénység kezelését. A magyarországi önkormányzati (nem feltétlenül szociális!) bérlakásszektor a teljes lakásállomány kevesebb, mint 3%-át teszi ki. A piaci bérleti szektor a népszámlálási adatok szerint a lakásállomány 4%-a, de  (a lakáskiadás szürke- vagy feketepiaci jellege miatt) becslések szerint a valós arány 6-8% körül lehet. Ezt a helyzetet alapvetően az idézte elő, hogy az 1980-as évek óta minden lakhatással kapcsolatos állami politika a tulajdonszerzést támogatta (a ‘80-as években a magánerős építkezések támogatásától kezdve, a ‘90-es évek privatizációján át a 2000-es években bevezetett államilag támogatott lakáshitelekig).

A rendkívül szűk bérleti szektor számos problémát okoz: ez lenne az a szegmens, ahova a legkönnyebben tudnának belépni a piacra újonnan érkezők (mint például az otthonról elköltözni akaró fiatalok, vagy a városba költözők); a földrajzi, munkaerőpiaci és háztartási mobilitás elősegítésében is kiemelten fontos szerepet töltenek be az albérletek. Amikor általában romlik a lakosság gazdasági helyzete, vagy amikor a munkaerőpiaci fellendülés területileg nagyon szelektív (mint most) – olyankor különösen nagy jelentősége van az albérletek piacának. A válság óta újra viszonylag nehéz lakáshitelekhez jutni Magyarországon: szigorodtak a hitelfelvétel feltételei, és az eladósodással kapcsolatos társadalmi bizalmatlanság is nőtt. Akik törlesztési problémák miatt veszítették el a lakásukat, most szintén az albérleti piacon jelen(né)nek meg. Az önkormányzati bérlakásszektor (ami a lakástulajdonlás másik alternatívája lehetne) nagyon kicsi és folyamatosan zsugorodik. Ezen kívül pedig a rendkívül szűkre szabott lakáspályázati lehetőségek, az önkormányzatok politikai céljainak megfelelően szelektív bérbeadás miatt szinte lehetetlen ilyen módon lakáshoz jutni. Így sok ember számára nem marad más megoldás, mint hogy az albérletek piacán keressen megoldást.

A magyar lakáspiacon tehát strukturálisan kevés az albérlet, miközben viszont a hitelezésen alapuló lakástulajdonosi modell a válság után bedőlt, és a máshonnan kiszoruló háztartások egyre nagyobb számban jelennek meg az albérletet keresők között. Európai szinten mindenhol jellemző, hogy a magánpiaci bérletben élők vannak leginkább kitéve a hátralékfelhalmozás, eladósodás veszélyének, miközben Magyarországon (ahogy a rendszerváltó országok jelentős részében) ők vannak a jogilag legkiszolgáltatottabb helyzetben is. Miközben az Airbnb, az expatek és a külföldi diákok felülről húzzák egyre magasabbra az albérleti árakat, közben a lakásszegénységben élők egyre nagyobb csoportjának keresete alulról tolja fel az árakat; egy olyan lakásszegmensre helyezve nyomást, ahol a legkiszolgáltatottabbak versengenek egymással lakhatásuk biztosításáért.

Viszont mivel lakni kell valahol, ez a helyzet már elkezdte kitermelni az albérletek új, kizsákmányoló típusait. Például ahol egy ágyat vagy fél szobát bérel az ember folyosói közös konyhával havi 75 ezer forintért, vagy a garázsba beállított ágyakon egymást éjszakai és nappali műszakban váltó embereket szállásolnak el új üzletemberek; vagy ahol lakáscélra adnak ki raktár- és üzlethelyiségeket.

A lakhatási válság újabb ciklusa

Az albérletárak, vagy kicsit tágabban az ingatlan és telekárak hirtelen növekedése azonban nem teljesen kiszámíthatatlan és példanélküli dolog. Hirtelen csak ott tudnak felemelkedni az ingatlanárak vagy bérleti díjak, ahol nincs megfelelően szabályozva az ingatlanpiac. A klasszikus, liberális elvek szerint az ingatlanpiac is olyan, mint bármilyen más piac: a keresleti és kínálati tényezők változása során mindig beáll egy egyensúlyi – vagy afelé tartó - ár, amely alapján a lehető legoptimálisabban lesznek elosztva a rendelkezésre álló javak (jelen esetben az ingatlanok). És vajon mit gondolnak azok, akik most a szeptemberi tanévkezdéskor alig találnak megfizethető lakhatást maguknak a fővárosban? A valóság hosszú évtizedek óta nem igazolja ezt az elméletet, a történelem során rengeteg kritikusa akadt ennek a közgazdasági elképzelésnek, és valójában a legelső lakáspolitikai szabályozások is azért születtek a huszadik század fordulóján Európában, hogy határt szabjanak az ingatlanpiaci buborékok miatt elszálló lakásáraknak, és ezek romboló társadalmi következményeinek. Mindenkinek ismerős a Monopoly c. társasjáték, ugye? A Monopoly eredeti verziójának a megalkotása is azért kezdődött a huszadik század elején, hogy szemléltesse, milyen romboló hatása tud lenni a nem kellőképpen szabályozott, csak kevesek számára profitot termelő ingatlanpiacnak. Henry George korának egyik legolvasottabb közgazdásza volt az Egyesült Államokban, még magyarul is megjelent az egyik legfontosabb műve. A Monopoly, illetve annak korábbi verziója, a „Főbérlők játéka” azt a George által leírt és elemzett folyamatot szemléltette, hogy az ingatlanok és telkek szabadpiaci, nem megfelelően szabályozott adásvétele hogyan vezet társadalmi igazságtalanságokhoz.

Ugyanebben az időben, az 1900-as évek első tizenöt évében Magyarországon komoly lakbérsztrájkok zajlottak, hatalmas tömegtüntetésekkel, utcai összecsapásokkal és szívós mozgalmi munkával, mellyel sikerült is eredményeket elérni a lakbéruzsorával szemben. A századforduló gazdasági klímája ugyanis sok tekintetben hasonló volt az ezredfordulóéhoz: pont egy olyan globális mélyrepülés előtti gazdasági boom időszaka jellemezte az 1800-as évek utolsó, és az 1900-as évek első évtizedét, mint a 2000 körüli néhány évet. Fontos hasonlóság, hogy az ingatlanpiac óriási hullámokat vert mindkét periódusban: hatalmas befektetési és építési aktivitás mellett nagy ár- és bérleti díj emelkedéseket regisztráltak mindkét időszakban, ami elég érzékenyen érintette a kevésbé tehetős családokat. Az albérletárak emelkedése az elmúlt hónapokban hasonló hatással járhat: könnyedén kiszorulhatnak a kevésbé tehetős bérlők a lakáspiac jobb szegmenseiből, miközben a spekulációs célú befektetésekből csak kevesek tudnak hasznot húzni: azok, akik már eleve jobban el voltak látva erőforrásokkal (pénzzel vagy ingatlanokkal). 

Az ingatlanpiaci folyamatok szabályozásánál abból lenne érdemes kiindulni, hogy a lakás egy különleges jószág, és nem kívánatos, ha egyszerű áruként kezeli a mindenkori szabályozó. Ideális esetben az ingatlanpiac hullámzásai nem tudnának olyan méreteket ölteni, hogy tömegek számára legyen elérhetetlen a megfizethető, jó minőségű, valamilyen módon kiszámítható otthon megteremtése. Az albérletárak mostani emelkedése kapcsán nem csak az a kérdés, hogy miért történik mindez, hanem hogy a jövőben hogyan lehet elkerülni, hogy hasonló ingadozások hátrányosan érintsék a szegényebb, vagy adott esetben már a középosztálybeli háztartásokat.

Egy lakáskoncepció felé?

De mégis, mit lehetne tenni? A mostani-albérletár emelkedés, ami már a középosztálybeli lakáskeresőket (és főleg a fiatal korosztályt) is mellbe vágta, jó apropó arra, hogy felfigyeljünk a lakhatással kapcsolatos strukturális problémákra. A felismerés után már csak egy lépés annak a belátása, hogy az egekbe szökő albérletárak, a mindeközben üresen álló lakások, a hajléktalanság büntetőjogi kezelése és kriminalizálása mind ugyanannak a problémának a különböző arcai.

Magyarországon a rendszerváltás óta nincs egységes lakáspolitikai koncepció, a lakáspolitika egyes részeivel foglalkozó különböző állami szervek teljesen szétaprózódottan működnek az állami bürokráciában. Ez a hiányosság nem csak a megfizethetetlen bérleti árakkal, a kiszámíthatatlan szerződésekkel és a lakáshitelek miatti eladósodással küszködő háztartásoknak okoz problémát: a tünetek elaprózott és koncepciót nélkülöző kezelése a központi költségvetésre is súlyos terhet ró. Ez nem csupán fölösleges bürokratikus terheket jelent, hanem a sebtében megalkotott devizahiteles-mentőprogramok költségét is. Az érem másik oldalát pedig azok a tételek jelentik, amelyek ugyan nem jelentkeznek közvetlen költségként a költségvetésben, ám komoly kiesést jelentenek az államháztartásnak. Amint már szó volt róla, a lakásbérbeadás Magyarországon alulszabályozott, és ezért nagyon kockázatos, és bár a kiadás után fizetendő 16 százalékos jövedelemadó nem tűnik magasnak, a bérbeadók döntő többsége már ezt is elkerüli. A kieső adóbevétel azonban elenyésző lehet ahhoz képest, amit a munkarőpiacról a lakáshiány miatt kiszorulók jelentenek. Azok a munkaképes személyek, akik a jelenlegi lakóhelyükön nem találnak megfelelő munkahelyet, nem feltétlenül tudnak az ország munkaerőhiányos területeire költözni, ugyanis nem csak a kaució kifizetéséhez szükséges megtakarításaik hiányoznak, hanem sok esetben akár a bérbeadó lakások is. Értelemszerűen a munkavállalók jelentős része nem teheti meg, hogy lakástulajdont vásároljon, amíg még azt sem tudja, hogy valóban évekig a kérdéses településen marad-e. Ez sem csak Magyarországon van így: egy kutató szavai szerint kis túlzással könnyebb egy költözni akaró lengyel munkavállalónak Londonban munkahelyet és albérletet találnia, mint egy másik lengyel városban. Magyarországon több tízezer olyan személy lehet, akik hasonló probléma miatt esnek ki tartósan a munkaerőpiacról, ezzel pedig egyszerre jelentenek költséget és kieső adóbevételt az államnak. Az ő esélyeiket pedig tovább rontja, hogy 2015-re már a magasabb fizetőképességű középosztálybeliek is a bérlakásszektor rosszabb minőségű, de megfizethetőbb szegmenseibe szorulnak. Az egyetlen jó hír ebben az, hogy a középosztályi érdekek sérülése talán már felhívhatja a politikai döntéshozók figyelmét a kérdés jelentőségére.

Nagy szükség lenne tehát a minél gyorsabb, a helyzet alapos felmérésén alapuló, összehangolt cselekvésre, illetve egy ezért a cselekvésért küzdő lakhatási mozgalomra. A Habitat for Humanity minden évben megjelenteti lakhatási jelentését sok adattal és sok Magyarország-specifikus javaslattal. Ha ez sem lenne elég, akkor pedig számos külföldi példát is láthatunk, amiket a hazai kontextusra fordítva itthon is be lehetne vezetni valamilyen formában. Berlin a lakbérplafonnal próbálkozik, Edinburgh-ben diákok egy szövetkezeti lakásmodellt dolgoztak ki, Barcelonában pedig pénzbüntetés jár, ha a bankok által tulajdonolt lakásokat üresen hagyják. Ideje lenne itthon is cselekedni, mielőtt még jobban elmélyül a lakhatási válság.