Mennek fel a lakásárak, mindenki spekulál

Egy probléma azért mégis akad. Viszonylag szűk körnek van elfekvőben több millió forintja, hogy hirtelen beleugorhasson egy ingatlanvásárlásba. Ez a gond viszont szerencsére könnyen orvosolható, hiszen az ingatlanalapokat éppen nekik találták ki.

Mi is az ingatlanalap?

Az ingatlanalapok olyan speciális befektetési alapok, amelyek a befektetők pénzének többségét ingatlanokba fektethetik. Ez a befektetés viszont nem csak az ingatlanok közvetlen megvásárlásával, hanem egyéb módon is megvalósulhat. Az alábbi ábrán az ingatlanalapok piacát eszerint osztottuk fel.

A továbbiakban csak a forintban kibocsátott, közvetlenül ingatlanba fektető alapokkal foglalkozunk, amelyek között a hozamtermelő, azaz az ingatlanokat elsődlegesen bérbeadási céllal tartó alapok vannak túlnyomó többségben.

Egyelőre nem túl nagy a választék

A magyar megtakarítók összesen hét nagyobb nyílt végű közvetlen ingatlanalap közül válogathatnak, de mint azt a lenti táblázat mutatja, ezek mérete nagyságrendi eltéréseket mutat. (A listában nem szerepelnek a zártkörű alapok, illetve a 800 millió forintnál kisebb vagyont kezelő alapok.)

Nem csak ingatlanba fektetnek

Mivel az ingatlanok nehezen pénzzé tehető eszközök, az alapok nem a teljes vagyonukat fektetik ingatlanba. Az esetleges likviditási problémák elkerülése végett az alapok bankbetéteket és egyéb értékpapírokat (például állampapírokat) is tartanak. A likviditási probléma azt jelenti, hogy a befektetők ki szeretnék vonni a pénzüket az alapból, és az ingatlanok nem adhatók el egy nap alatt. Ezért van szükség könnyen, gyorsan pénzzé tehető befektetésekre is, amelyek azonban jellemzően alacsony kamatokat fizetnek. Így bár a likviditást javítják, az alapok hozamát ronthatják.

Az alapok által likvid eszközökben tartott hányad igen tág keretek között változhat. Míg például a Raiffeisen ingatlanalapjának 95 százalékát ténylegesen ingatlanok alkotják, az Erste Ingatlan Alapnál ezek a kezelt vagyon felét sem érik el. (Természetesen nem alapvetés, hogy a kevés likvid eszközzel rendelkező alapok minden esetben jobban teljesítnek, mint azok, amelyeknél ez az arány magas.)

Mit vásárolunk valójában egy ingatlanalappal?

Mint minden befektetési alapnál, a befektetési jegyek megvásárlásával ebben az esetben is az alap vagyonának résztulajdonosává válunk. Az alapok pedig minden esetben több ingatlanosztályt is átölelő portfóliót tartanak, amelynek összetételét az alapok éves jelentésében találhatjuk. Az ingatlanalapok legfőbb előnye tehát, hogy a rendelkezésünkre álló akár kisebb összegből olyan diverzifikált ingatlanportfólióhoz jutunk, amelyre máskülönben nem lenne lehetőségünk. Szembetűnő egyébként a lakóingatlanok alacsony aránya. A jelenlegi ingatlanpiaci fellendülésben elképzelhető, hogy az alapok ezeknek mennyiségét is növelni fogják portfólióikban.

Miből születnek a hozamok?

Az ingatlanalapok hozama nagyban függ az alap által tartott ingatlanok értéknövekedésétől és azok hasznosításának hatékonyságától. Amennyiben tehát ingatlanalapba való befektetésen törjük a fejünket, mindenképpen vizsgáljuk meg az alap által tartott ingatlanvagyon összetételét, és azt válasszuk, amelyik eszközeiben a legnagyobb potenciált látjuk.

Nem lehet azonban figyelmen kívül hagyni az alapok vagyonában tartott állampapírok és bankbetétek – fent részletezett – hatásait sem. Ne hagyjuk hát figyelmen kívül a likvid eszközök arányát sem, hiszen könnyen előfordulhat, hogy bankbetét vagy állampapír helyett éppen az alacsony kamatkörnyezet miatt fektetünk ingatlanalapba. Ebben az esetben pedig nem lenne tanácsos pont egy olyan alap mellett kikötni, amely többségében éppen ezeket az eszközöket tartja.